第九章　房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法

　　第一节　房产税法

　　本节属于非重点章中较为重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题，预计2010年题量2～3小题，分值2～3分左右。

　　本节新增及变化内容：

　　1.房产税：

　　(1)明确了房屋产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税;无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　(2)明确了融资租赁的房产纳税时间：由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　一、房产税基本原理

　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

　　房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税;2.征税范围限于城镇的经营性房屋;3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

　　二、纳税义务人与征税对象

　　(一)纳税义务人

　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

　　2.产权出典的，由承典人按房产余值纳税。

　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人按房产余值纳税。

　　5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

　　【提示】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　(二)征税对象――房产

　　它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　三、征税范围

　　房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。

　　房产税的征税范围不包括农村

　　四、计税依据与税率

　　(一)计税依据

　　1.从价计征――计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　【解析1】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　(1)以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税;

　　(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

　　【例题?单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2009年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2009年应缴纳房产税(　)。

　　A.6.0万元

　　B.9.6万元

　　C.10.8万元

　　D.15.6万元

　　[答疑编号346090101]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税;应纳房产税= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 10.8(万元)

　　第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税。

　　纳税义务发生时间为:融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　第三，房屋附属设备 和配套设施的计税规定

　　(1)凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　(2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。

　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

　　2.从租计征――计税依据为房产租金收入。

　　如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　(二)税率――记忆

　　1.从价计征：税率为1.2%;

　　2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

　　五、应纳税额的计算

　　【例题?单选题】某企业拥有房产原值l000万元，2009年7月1日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元;2009年9月1日将其中10%按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5万元，其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2009年度应缴纳房产税(　)元。

　　A.102400

　　B.118400

　　C.126400

　　D.144000

　　[346090102]

　　『正确答案』A

　　企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税。该企业2009年度应缴纳房产税=1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12=10.24(万元)

　　【例题?单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2009年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为(　)。

　　A.288元

　　B.576元

　　C.840元

　　D.864元

　　[346090103]

　　『正确答案』A

　　应纳房产税=1200×6×4%=288(元)

　　六、税收优惠

　　(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

　　(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

　　(四)个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。

　　对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

　　(五)对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　(六)经财政部批准免税的其他房产。

　　1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

　　2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税;当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。

　　【例题?单选题】 (2007年)某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税(　)。

　　A.2.1万元

　　B.2.31万元

　　C.2.8万元

　　D.3.08万元

　　[346090104]

　　『正确答案』B

　　本题中9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。

　　2006年应纳房产税=1100×(1-30%)×1.2%×3/12=2.31(万元)

　　5.对房管部门经租的居民住房。

　　6.对高校后勤实体免征房产税。

　　7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

　　8.老年服务机构自用的房产。

　　9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。

　　10.对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。

　　11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　【例题?单选题】某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，某中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳的房产税为(　)。

　　A.7.2万元

　　B.21.6万元

　　C.27万元

　　D.28.8万元

　　[答疑编号346090105]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考核房产税的计算。向居民供热的收入部分的房产税可以免税，因此，应缴纳的房产税=3000×(1-20%)×1.2%×1500/2000=21.6(万元)

　　12.自2006年1月1日起至2011年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

　　【例题?多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有(　)。

　　A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税

　　B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税

　　C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税

　　D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税

　　[答疑编号346090106]

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考核房产税的有关优惠。以上选项均属于房产税的税收优惠。

　　七、征收管理

　　(一)纳税义务发生时间

　　重点是：纳税义务发生时间――当月与次月区分

　　【例题?多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有(　)。

　　A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

　　B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

　　D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　[答疑编号346090107]

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

　　(二)纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

　　本节内容总结：

　　1.纳税人计税依据、税率(记忆)

　　2.优惠政策

　　3.纳税义务发生时间