第六节　应纳税额的计算

　　一、增值额(计税依据)

　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　4.旧房及房地产的转让。

　　二、应纳税额计算

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　手写板提示：计算土地增值税要注意4个步骤：

　　第一，要计算扣除项目，注意扣除项目归集时的具体内容;

　　第二，计算土地增值额，就是收入减去扣除项目;

　　第三，计算土地增值率，前述第二项目÷第一项目;据此选出税率和扣除率;

　　第四，计算税额。

　　【例题?单选题】2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%;销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为(　)。

　　A.2256.5万元　　　　　B.2445.5万元

　　C.3070.5万元　　　　　D.3080.5万元

　　[答疑编号346080301]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

　　计算扣除金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(万元);

　　计算土地增值额=14000-7010=6990(万元);

　　计算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%;

　　应纳土地增值税=6990×40%-7010×5%=2445.5(万元)。

　　【例题?计算题】2009新制度考题

　　某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。

　　(说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%;教育费附加征收率为3%;契税税率为3%;购销合同适用的印花税税率为0.3‰;产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%)

　　要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

　　[答疑编号346080302]

　　『正确答案』

　　(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税(略)。

　　(2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。

　　【答案】 =8000×60%+8000×3%×60%=4944(万元)

　　(3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　【答案】 =18000×5%×(1+5%+3%)=972(万元)

　　(4)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。

　　【答案】=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(万元)

　　(5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。

　　【答案】=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(万元)

　　(6)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。

　　【答案】增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%

　　计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.44×30%=857.83(万元)