第七节 房地产开发经营业务的所得税处理

　　一、房地产开发经营业务的概念
　　企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。
　　除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(2)开发产品已开始投入使用。
　　(3)开发产品已取得了初始产权证明。
　　【解释】完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、产权孰早的原则。
　　【案例】2008年2月，S房地产开发公司把一栋写字楼出包给祥瑞建筑公司承建。7月，S公司将该写字楼预售给大华服装厂，收到预付款300万 元，当月按规定计算出预计毛利额30万元，已计入当期应纳税所得额。10月10日，S公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。10月20 日，S公司取得了该写字楼的初始产权证明，但该写字楼已于9月20日交付购买方使用。S公司在计算该写字楼时，完工时间应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10月20日。

二、收入的税务处理(熟悉)
　　1.开发产品销售收入的范围
　　销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开 发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管 理(客观题)。
　　【案例】甲房地产企业销售商品房收取货币资金4000万元，其中含代市政部门收取的专用基金300万元，由甲企业开具发票;另含代物业管理部门预收20万元的垃圾处置费，由物业管理部门开具发票。则该房地产企业的收入为4000-20=3980(万元)。
　　2.收入的实现规则，具体按以下规定确认：
　　(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
　　(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　(4)采取委托方式销售开发产品(房地产代理公司)
　　①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到代销单位代销清单之日确认收入的实现。
　　②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的， 如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前 两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清 单之日确认收入的实现。
　　
　　③采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三 方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。
　　
　　④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述①～③项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
　　3.视同销售的确认
　　企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应 视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
　　(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
　　(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
　　(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　4.企业销售未完工开发产品(即指期房)的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：(一看房屋性质，二看房屋区域)
　　 
　　【例题·单选题】企业销售位于地及地级市城区的开发项目，未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按不得低于( )确定。
　　A.15% 
　　B.10%
　　C.5%
　　D.3%
　　【答案】B
　　5.企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及 时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税 所得额。
　　6.(未售先租)企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
　　【例题·单选题】下列关于房地产开发企业收入确认的企业所得税处理，错误的是( )。(2011年)
　　A.采取分期收款方式销售开发产品的，应将全部款项收回时确认收入的实现
　　B.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现
　　C.企业将开发产品用于捐赠、赞助、对外投资，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现
　　D.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现
　　【答案】A
　　【解析】选项A：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

电话：

付款方式   |   给我留言   |   我要纠错   |   联系我们