2月20日，国务院办公厅发布了“新国五条”;紧接着，3月1日，“新国五条细则”(以下简称“20%令”)出台，提出对个人转让住房所得征收20%的个人所得税。

　　目前，国五条尚未在各地正式实施，但二手房已经中了“20%令”的枪，市场惊呼“承受不起”。

　　财政部、住建部、国税总局已经意识到了这一问题，目前已着手制定“新国五条”执行细则。如何保护合理的刚性需求，如何差别化征税，成为关注的焦点。

　　有专家建议，应把购房目的作为判断依据，按房产套数征税;还有人提出，按人均面积征税更合理。

　　不少观点颇具参考价值。

　　区别征税呼声高

　　“20%令”颁布以来，各地掀起了排队过户潮，希望在其正式实施前赶上末班车，北京、广州等地二手房网签量大幅上涨。

　　市场上有关“新国五条误伤刚性需求”的反馈声音响亮，住建部等部门作出回应，正着手制定包括“保护刚需”在内的执行细则。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，住建部细化执行细则，是在弥补“一刀切”征收20%个税的弊端，因为“一刀切误伤了刚性和改善性住房需求，同时容易导致房主将成本转嫁给买家，推高房价”。

　　对此，南京工业大学房地产管理系主任吴翔华有不同理解，他认为征收20%个税并不是“一刀切”，问题在于未及时出台执行细则，引起了民众恐慌。在他看来，“20%令”旨在增强房产业主长期持有的决心，摊薄短期投机的利润。

　　谢逸枫预计，执行细则会对20%个税在执行时间上作出调整，还可能按照差别化原则征税。

　　有消息透露，执行细则除保留了“居住满5年且为唯一自住房产”出售免个税的“优惠政策”外，还有望按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别征收个税。

　　如何防“假离婚”?

　　“根据二手房面积的大小征不同的个税，更合理。”合富辉煌首席分析师黎文江表示，中小户型为普通住宅，更符合刚性需求，征税应该更少，应与144平方米以上的非普通住宅征税相区别。此外，普通住宅与非普通住宅的另两项区别——超过周围房价的1.2倍、容积率在1及1以下，也可作为区别征税的配套指标。

　　黎文江认为，可把购房年限作为保护线之一，以“房改房”为例：房改房有福利房性质，不含土地出让金，房主当年购买价格低，如果按现在的市场价出售，要征很多税，在这种情况下，购房年限的标准可把房改房与商品房区别开。

　　在售价方面，黎文江建议根据房产均价或总价划线，征收不同的税，比如，在广州以14000多元的每平方米均价为线，进行区别征税。

　　“以小换大、卖旧换新”是不少都市家庭的购房策略，吴翔华认为，2010年南京曾推出的“卖旧换新”退税政策可供借鉴，他建议，购买新房后家庭人均面积未超过一定的界线时，卖旧房的个税可在一定年限内(如1年)退回。吴翔华补充，这同样可以适用于“以小换大”的情况，以家庭人均面积为指标，还可避免“假离婚”过户的情况发生。

　　吴翔华与谢逸枫都认为，应该鼓励“以小换大、以旧换新”，对此不能征税，因为“这是合理的改善性需求”。

　　按套?按人均面积?

　　在谢逸枫看来，若要紧扣购房目的，则按房产套数区别征税最合理，比如：首套免征，二套征收1%~2%，三套以上征收20%。在他看来，首套是刚需，第二套是改善性需求，而第三套以上基本上都是投资甚至投机性质的。

　　谢逸枫认为，以面积、售价作为保护线而区别征税，保护不了刚需和改善性需求，全国各地房价不同，不便操作，而且不应根据住房面积的大小来判断购房是否合理，他举例阐明了自己的观点：“一个年轻人在农村无房，在城市打拼多年买了套150平方米的房，这也是他的刚需。”

　　吴翔华同样认可首套免征税，但在他看来，按套数来征税也难免误伤刚需，他举例说，假设某个市民有两套房，其中有套是房改房，两套房面积均较小，分别为40和80平方米，如今出售2套旧房换购大面积的新房，但家庭人均住房面积并未超过一定界线，这在性质上仍属改善性住房，他理应获退回出售两套旧房时缴纳的个税。吴翔华坚持认为应抓住“家庭人均面积”这个节点。

　　“阴阳合同”防不胜防?

　　上述三位专家均认为，在评估二手房交易差价时，应扣除购房成本、装修维护费用以及付给银行的按揭利息。二手房交易价格的评估直接决定交易差额，从而影响个税计算。

　　黎文江有个疑问：届时地税局究竟是根据自己的评定标准征税，还是按照交易合同的纸面价格征税?他说，若按评定标准征税，地税局的理由是买卖双方可能签订阴阳合同(买卖双方签订两份合同，实际履行一份，另一份则被用于交税)，但从法理角度看，买卖双方的合同受《合同法》保护，不能由地税局说了算、多征税。他建议由公证处居间对地税局和买卖双方负责，寻求平衡。

　　吴翔华对此却并不担忧，因为营业税、契税需由地税局评估，而个税是根据售房合同而定的，如果买卖双方签订阴阳合同“低报”交易价格，则买家日后出售该房时将承担更重的税费，划不来。

　　围绕“20%令”，存在的争论点着实不少。吴翔华直言“不可能面面俱到”，他建议先在北上广等一线城市试点，总结经验后再向全国铺开，给理顺民众预期以足够的准备，避免引发恐慌;此外，应动态调整，根据具体情况及时调整税率、指标以及适用范围等。

　　谢逸枫表示，新政将分四步走：公布“新国五条”内容、公布“新国五条”细则、部委发布政策文件、地方政府制定相关执行政策。目前前两步已完成，他预计后两步将分别于3月底和4月初展开。