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土地估价师《土地估价实务》精讲讲义(9)


我国土地价格理论的发展历史

  20世纪80年代中期以来,我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成,在马克思地租理论的基础上,形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主义地价形成理论,并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论),来指导我国的土地使用制度改革与实践,中国的土地估价制度的确立,形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准,土地估价已经成为一项法律制度,成为土地市场的一个必不可少的环节。《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》作为国家标准已经正式实施;《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个规程也已经作为行业标准发布,为建立农用地估价制度奠定了基础。

  影响地价的一般因素

  一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等,是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平,是决定各个地块土地价格的基础。包括:

  1、土地制度:是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称,是一个国家人地关系的法定结合形式,包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度,直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

  2、住房制度:住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分,是对城镇居民住房保障体制的改革,包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住房分配体制、建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系,发展住房金融和住房保险、建立规范化的房地产交易市场等,从而促进了房地产投资的良性循环,推动了地价的合理实现。

  3、城市规划:城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响,这在整体上影响城市地价水平。城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定,很大程度上对地价产生影响;土地因其用途和利用强度的不同会具有不同的收益能力,同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异,一般商业用地效益最高。

  4、相关政策:主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等,对地价会产生较大影响。高地价政策意味着政府放开对地价的管制,会促使地价上涨;低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨,从而导致地价水平的下跌或停滞;地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣,从而影响地价的高低;税收政策通过增加税赋,会使居民和企业的储蓄减少,从而减少社会投资,降低经济增长幅度,企业无力或不想扩大投资,促使土地需求降低,土地价格降低。

  5、人口状况:人口状态是最主要的社会经济因素,对地价的影响很大,主要包括:人口密度、人口素质和家庭人口构成等。人口密度通常提高时,使土地需求上升,导致地价上涨。人口素质一般对住宅用地价格的有较大影响。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定,受教育程度和文化素养群体集中,环境整洁优雅,更适宜人们选择居住,引起该类住宅区需求增加,促使地价上涨。随着社会经济的发展,家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变,家庭结构越来越小,家庭数量相应增多,对住宅的需求增加,导致住宅用地价格上涨。

  6、社会发展和安定状况:社会稳定,房地产投资相对来说风险小,收益大,资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润,从而投资者的投资信心增强,带动地价上升。社会秩序良好,人们会感到安全,从而愿意投资、购物、居住,因此带动地价上升。

  7、城镇发展过程:随着经济的发展,城镇化进程的加快,会增加对建设用地的需求,提高城镇土地价格水平,另外,城市化发展越快,就业机会就多,人口迁入就大,城镇人口分布就越密集,地价涨幅也会相应较大。

  8、国际经济状况:世界经济逐步向一体化、多元化发展,任何一个国家经济都不可能脱离世界经济而快速发展,随着国家间、经济区域集团间经贸关系的逐渐密切,一个国家的经济情况与世界经济的变化休戚相关,地产市场状况和地价水平更会受到影响。

  9、国际政治因素:国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境,有利于投资者跨国投资,使土地需求上涨,推动地价水平提高;如果国家之间对立,彼此断绝各种往来,就会限制人员流动和资金流向,如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏,直接使土地需求下降,地价暴跌。

  10、经济发展状况:经济发展越快,公共投资和私人投资水平越高,财政金融景气,就业机会增加,物价、工资处于有利于经济发展的状态,社会总投资增加,因建设需要而增加对土地的需求,地价水平就会上升;反之,如果经济不景气投资就会减少,对土地的需求就会减少,引致地价下降。

  11、财政金融体制:在国家的财政金融体制下,政府通过财政金融达到对经济的干预,若政府收入主要用于经济性投资,政府干预经济的程度就较大,如某些地方政府为追求地方经济的高速发展,不断提高投资水平,会导致土地需求的大幅增加,引致土地价格水平飞涨。

  12、、居民收入、消费水平:随着居民收入、消费水平的提高,会对物质、精神方面的要求逐步提高,在住宅方面,则会对房屋的质量、面积、外观、舒适度等方面的要求会越来越高。直接促进较高水平的房地产市场的活跃,提升相应房地价水平。

  13、利率水平:房地产交易的主要特点之一,是巨额款项的往来,因此,投资或购置房地产与可运用的资金有关。人们在购买房地产时需要支付巨额款项,如果自身暂时不能达到时,需要向银行贷款或是以其他房地产作抵押取得贷款。利率水平的变化也会影响人们为购买房地产而支付的代价,间接影响地价水平的高低。

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更新时间2022-03-13 11:24:34【至顶部↑】
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