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土地估价师《土地估价实务》精讲讲义(5)


 土地价格的主要特征

  1)土地价格是权益价格。土地是一种资产,能给人们提供恒久的产品和服务,这种产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。另外,土地自身位置不能移动,可转移的是该土地的权利和收益。谁购买土地,就必须为获得这项权利付出代价,谁获得了土地权益,就可以从这块土地收获产品和服务,这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此,土地买卖实质上是土地权益的买卖,土地价格是土地权利和收益的购买价格。

  2)土地价格不由生产成本决定。一般商品都是人类劳动的产品,具有劳动价值,其交换价格是其价值的货币表现,因此,人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现,不能依生产成本定价。这是因为,土地不是人类劳动的产物,作为地球自然物,自身没有人类劳动价值,无所谓生产成本;并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动,不足以表现其价格,现实中土地的开发成本,主要是土地的投资与回收及其应得投资收益,实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。

  3)土地价格主要由土地需求决定。土地价格虽在一定范围和条件下,也受土地市场供给与需求的影响,但是从宏观上看,土地的自然供给是一定的,土地经济供给的弹性很小,而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化,因此,从长远和总体上看,需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。

  4)土地价格呈上升趋势。这是因为在一定时期内,土地的供给弹性很小,但随着社会的发展和人口的增长,人类对土地的需求趋势不断增长,致使地价不断上涨;社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达,工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。

  5)土地价格具有明显的地域性。在地区性市场之间,因为土地位置的固定性,土地无法像一般商品那样可以自由移动,致使地价具有明显的区域性特征,各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响,相互之间很难影响,不能形成统一的市场价格;即使在同一地区城市内,土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显,难以标准化,因而土地价格千差万别。

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更新时间2022-03-13 11:24:34【至顶部↑】
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